最新LPR数据房贷利率下降15个基点，8月后首套房最低利率为多少呢？

　　2022年8月22日，央行公布了最新LPR数据，一年期LPR为3.65%、五年期以上LPR为4.3%；上月的两个不同期限LPR分别为3.7%以及4.45%。

　　换言之，8月一年期LPR下跌5个基点、五年期以上LPR下跌15个基点。

　　五年期以上LPR从上月的4.45%下降到本月的4.3%，15个基点的降幅是有点出乎市场预料的。

　　为什么这么说呢？这得从MLF说起。

　　8月15日央行公布当月MLF中标利率，为2.75%，相比于7月的2.85%下降了10个基点。

　　MLF和LPR之间有关系吗？答案是必然的。

　　可以简单理解为MLF是商业银行从央行那里借钱的成本，LPR是银行借给我们钱的收入，央行降低了MLF利率可不是为了让利给商业银行，而是希望银行能够降低贷款利率让利给企业和个人。

　　因此，MLF下调10个基点、LPR也跟着下调10个基点的话银行的利差并不会减少，但由于贷款利率下降了会有更多的人愿意贷款，银行的利润额依然会上升。

　　这个道理就好比开了一家卖饮料的杂货铺，原本1罐饮料进价3元，按照4元的价格卖出去，每卖出一罐赚1元；现在进价降到2.5元，售价降至3.5元，每卖一罐还是赚1元，但降价后买饮料的人多了，利润总额上升了。

　　央行现在不能直接要求商业银行降低贷款利率[LPR]， 毕竟讲究市场化、不能强行定价，但通过调整给银行的资金成本[MLF]可以起到调整贷款市场利率的作用。

　　用公式表示MLF和LPR之间的关系，为：LPR=MLF+银行赚得的利差，MLF跌LPR跌，MLF涨LPR涨。

　　明白了MLF和LPR的关系后基本上就能理解为何我要说8月的五年期以上LPR属于超预期下调了。

　　8月15日公布MLF的时候但凡对金融市场敏感些的人已预测到8月22日公布的LPR会有所调整，不仅因为逻辑上是这么推理的，自从LPR利率机制改革后但凡MLF跌LPR必然跟着跌，也就是说逻辑和历史均指向同一个结果。

　　不过，MLF只跌了10个基点，可五年期以上LPR却跌了15个基点，商业银行们的利差因此缩小了5个基点，这就属于超出预期之外了，相当于商业银行们为了让贷款利率降得更多些从自己的口袋里掏钱补贴贷款者。

　　与此同时，我还发觉了一个有趣的情况，一年期LPR下调5个基点、五年期LPR下调15个基点，将两者平均一下正好是下调10个基点，与MLF的下调幅度一样。

　　所以我们还可以这么理解，商业银行们用一年期贷款的利差盈利弥补了五年期以上贷款利率的利差损失。

　　那么五年期以上LPR与哪种类型的贷款有关呢？我们的住房商业贷款。

　　商贷利率=五年期以上LPR+固定加点数，这是所有人的商业贷款利率计算公式。

　　自LPR利率机制改革后五年期以上LPR长期维持在4.65%的水平，因此，很长一段时间里我们的商贷利率=4.65%+固定加点数。

　　之前的政策下首套房的固定加点数可以做到0，也就是一个基点也不加，所以购买第一套房的商贷利率最少=4.65%+0=4.65%。

　　2022年8月22日起首套房最低利率为多少呢？

　　并不是4.3%，因为央行、银保监会等部门在今年5月调整了关于首套房加点的政策，现在的最低加点不再是0了，而是可以在五年期以上LPR的基础上再降低20个基点，也就是-0.2%。

　　这么一来首套房的最低商贷利率=4.3%+[-0.2%]=4.1%。

　　从4.65%降低到4.1%，整整55个基点，更关键的是也许第四季度五年期以上LPR还会再降一些，房贷利率自然还是会跟着一起调整。

　　中国的商业贷款利率一直是比较稳定的，不像美国一会加息、一会降息，这种情况下不到一年下调55个基点其实已经非常难得了。

　　今年的楼市有多惨？看看国家统计局公布的2022年1-7月商品房成交面积与销售额数据。

　　今年前7个月的商品房销售面积为7.82亿平方米，同比下降23.1%；销售额为7.58万亿元，同比下降28.8%，其中住宅销售额的同比降幅更是超过了31%。

　　销售额的下降比例高于销售面积只能说明一个问题，那就是房子在卖不出去的同时单价也在下降，今年的楼市呈现出了量价齐跌的景象。

　　房地产行业依然是中国经济的支柱型行业，“房住不炒”大原则不会变但楼市短期内突然熄火对于中国经济产生的影响是不可估量的。

　　以恒大为首的部分大型房企陷入现金流危机，房子卖不出去导致回款不利，最直接的影响是买了期房的购房者遭遇烂尾楼，最严重的潜在影响则是银行出现涉房坏账。

　　坏账分成两部分，一是房企向银行借的钱，二是按揭贷款者向银行借的钱，如果这两部分贷款同时出现大面积坏账的话将影响金融稳定，银行的存款哪里来的呢？不就是咱们存进去的吗？

　　另外一方面，今年上半年全国政府性基金预算收入为2.79万亿元，政府性基金预算支出为5.48万亿元，差额达到了2.69万亿元之多，政府性基金预算的赤字主要通过发行专项债来弥补，但发的债总是要还本付息的，所以赤字太高肯定不是好事。

　　而导致支出多于收入2.69万亿元的原因主要有两个，一是今年投入到基建里的钱比较多，二是国有土地使用权转让收入，也就是我们通常说的卖地收入少了不少。

　　两个原因里前者是预期得到的，属于可控因素，后者则是看市场，楼市不好导致土地流拍或者成交款较低。

　　我们虽然在努力摆脱“土地财政”，但这事不是一下子就能完全解决的，部分依赖“土地财政”较严重的地区会入不敷出。

　　一年期LPR下调5个基点、五年期以上LPR下调15个基点，再加上今年已经下调过两次五年期以上LPR了，央行几乎将能做的都已经做了，维稳楼市的信号非常明确。

　　不过，光靠央行调低商贷利率是远远不够的。

　　今年楼市为何如此萧条？无非两个原因。

　　一是人们觉得房价不再会上涨，现在买房很有可能成为最后的接盘者被高高挂在山顶上；二是全国出现了越来越多的烂尾楼，钱付了、房子交付不了，普通家庭根本无法承受如此巨大的损失。

　　两个原因共同造成了人们对于房地产市场的信心不足。

　　楼市要整活儿必须得先把眼前的问题处理完，比如保障那些买了烂尾楼的购房者权益，只有这样信心才会逐渐恢复。最新LPR数据房贷利率下降15个基点，8月后首套房最低利率为多少呢？